近期北京楼市开始有热度，各大自媒体“涨”声刷屏。
海淀西城学区房号称最先领涨，万柳片区、德胜片区等带有知名小区的房源，一夜跳涨40万，照样有人买单。
但真实的市场往往很残酷。据小二了解，北京很多新房还在打折卖，个别项目优惠力度达百万！
中海、万科、融创、金隅等都或优惠或有折扣，尽管有些是尾盘销售，但也说明，北京楼市新房库存充分，市场平稳。
01朝阳:东坝叠拼大平层，直减十万
朝阳区近几年的新盘少之又少，中海首开拾光里是年朝阳区唯一将开盘的纯商品房项目。
曾有自媒体发文说中海首开拾光里是一个需要“抢”的楼盘，但是拾光里并没有延续中海望京府开盘秒光的神话，近期还和链家合作推出了一批特价房源，在原价的基础上全部优惠10万元。
中海首开拾光里位于朝阳区东五环的金盏别墅区，几条高速环绕，因此开车进城比较便利。
15分钟就能到首都机场，去往望京核心地段，开车仅需25分钟；地铁出行的话，目前为止，最近的地铁3号线，在4公里开外，不过改善项目对地铁的依赖度没刚需产品那么高，这也不算太大的硬伤。
该项目是一个纯叠拼社区，全部是6层的小洋楼，没有高低配，分为上中下三叠设计，四房双套间为主流设计，大面积落地窗或露台等，精装交付，共30栋楼，仅户。
据置业顾问介绍，项目目前一期基本已经售罄，由于一些“准业主”换房周期太长，未能成功支付尾款，清退出部分房源。
另外，二期预计月底加推楼王15号楼。缴纳一万元意向金就可排卡，后期会根据排卡先后顺序挑选房源。
02亦庄：融创和中旅，限竞房也有折扣
要说北京南城哪里的新盘最火，问十个经纪人九个都会给你推荐亦庄的楼盘。
亦庄是大兴最早，也是发展最坚实的国家级产业园区，汇聚全球40多个国家和地区的企业2.6万多家，其中仅世界五百强就超过90家，包括沃尔玛、奔驰、GE(美国通用)、拜耳(医药)、华为、京东、京东方、小米等全球名企均择址亦庄。
品牌房企也看好亦庄发展，纷纷拿地抢驻，目前已聚集了中海、万科、融创、雅居乐、招商蛇口等一众大牌开发商，这片活力新城的房地产市场因此格外热闹。
根据区域定位和客群分析，房企近两年推出大量限竞房刚需产品，两个卖的火热的项目近期也有优惠活动。
一个是中旅亦府。
位于亦庄河西区，是南城限竞六君子中最后一个入市的。年双十一，中旅亦府正式开盘，到现在开盘三个月，妥妥的纯新盘。据售楼处人员介绍，现在优惠折扣给到98、99折。
中旅亦府效果图
这个项目户型有三种89平米三居、平四居、平五居，均价5.3万元。89㎡的三居户型主要分布在外围楼栋的中间户。总体面宽可达到7.3米；双明卫设计，南北通透，适合首套置业上车家庭。
据售楼处人员介绍，89平户型分布在8号楼、11号楼、12号楼、13号楼。西边户比东边户优惠能到12万元，这对刚需置业或者预算有限的人来说非常友好，可以省下一部分装修费用！
㎡四居户型分布在社区内部，中间的四栋：4号楼、5号楼、9号楼、10号楼。一层两户，皆为边户，三面采光。
4号楼、5号楼的平户型售楼处给到九八折的优惠，能比原价优惠15万左右。
该项目最大卖点是距离人大附一路之隔。同时区域内还有规划中的北京二中和已正式招生的北京十一学校等多所重点学校。
另一个打折盘是融创亦庄壹号。
项目位于北京大兴通惠干渠路与科创九街交汇处西南口，属于亦庄路东区。楼盘地块呈四边形，整体方正。经海八路直对地块西北方，西南方为X形路口。楼栋方正，排列有序坐向分明。
融创亦庄壹号效果图
89平房源目前还有套左右，分为三居单卫和三居双卫两种户型。现在这个时间节点，开发商为了销售率在价格上产生某些松动和优惠，部分房源的优惠能达到60万。
下面是和渠道中介推出的特价房的分布情况：
（因为新房每天都有成交，具体的特价房以售楼处现场的销控表为准。）
融创亦庄壹号比河西区项目多了地铁配套。离亦庄线次渠南站直线距离在米左右，离17号线次渠北站直线距离1公里左右。
教育配套方面，项目地块内部还有个幼儿园，西侧是建华实验学校的小学部，再向西南是建华实验学校的初中部和国际高中部。
03通州：7站到达CBD的万科盘有优惠
年1月11日，北京市级行政中心正式迁入北京城市副中心。城市副中心政策出台后，为了避免房价增长过快和炒房客盲目投资，通州加码了限购政策。目前区域房价跟随北京大盘，也走不出独立行情。
小二了解到，通州近期新盘优惠的项目是万科城市之光东望。
该项目是通州的第一个限竞房，销售均价不超过元/㎡,最高销售单价不超过元/㎡。
住建委的网签均价为4.7万，比限价低了不少。小二发现该地块当初接近底价拿地，溢价率仅仅只有2.46%，综合楼面价元/㎡。
一期、二期已经售罄，现在主推三期房源。
据置业顾问介绍，现在的房源有优惠，基本在原价的基础上总价便宜4--5万，优惠力度在前几个项目看来不算大。
万科城市之光东望效果图
目前的在售户型有：89㎡中间户型，一二层低楼层顶层万左右，-万，中间层-万，可售约套；89㎡边户，低楼层万左右，中高层-万，可售约套。
以上价格都是优惠后的总价，不同位置价格也会有所差异。
城市之光东开发商是万科，加上地块空间利润率大，产品方面品质基本不用担心。
但这个项目目前配套有些缺乏，通州区麦庄小学、台湖镇中心小学、次渠中学、月河小学都很一般。有点分量的是景山学校通州校区，直线距离1公里，12年制。但能不能上，开发商说了不算。
周边商业配套只能说基本能满足日常需求，大型商业中心目前还没有看到，所以项目自建4万平米商街。
交通方面比较便利，17号线、亦庄线两公里内都有站点，17号线通车后7站就可到国贸。
04海淀：两个改善项目最高优惠70万
上风上水上海淀。三山五园都在海淀，中关村科技园的产业加成，还有抢手的海淀学区。
海淀对山后的规划，就会发现重点是科技研发，金融，工业和商业，住宅规划用地很少。
在这样紧俏的市场环境下，海淀竟然也有项目在打折，产品还是改善级的别墅！
万科翡翠云图由北京万科开发，项目位于北京市海淀区翠湖科技园东南侧。
万科翡翠系高端住宅产品，以㎡舒朗功能洋房和㎡叠拼别墅为主要产品。目前平层已经售罄，叠拼正销售中。
万科翡翠云图沙盘图
上叠，平米，总价万左右；
中叠，平米，总价在1-1万
下叠，-平米，总价-0万。
小二咨询了置业顾问，目前上叠和中叠优惠5%，总价能优惠40--70万左右，下叠也有优惠，因为户型比较多，各个房源优惠都有不同。
万科翡翠云图这个项目周边的教育配套有和平小学，翠微小学，中学，人大附中北大附小联合学校，无论划到哪个学校都不会太差。项目属于海淀山后，商业配套还比较薄弱。
交通方面，项目距离最近的地铁站-16号线屯佃站，实测距离为3.5公里，地铁不方便。开车的话，去往中关村只能走南侧黑龙潭路，到肖家河桥非常堵；往北可以经上庄路走北清路。
另一个改善型项目是山屿西山著。
山屿·西山著择址地铁16号线屯佃站约2公里；翠湖国家城市湿地公园旁，太舟坞畔城市与山湖的交汇处。
该项目是限竞房，洋房基本售罄，目前在售洋房下跃和叠拼。主力户型是平米的4室2厅1卫，总价万至0万。
据销售介绍，现在能给到两到三个点优惠。
十月底交房，地上全装修，四白落地，地面铺复合地板，厨卫做好，可以实现拎包入住；地下是毛坯交付。
山屿西山著效果图
该项目与万科翡翠云图距离三公里左右，周边配套基本一致。但是两家的物业万科和中铁建，万科物业还是更胜一筹。
05昌平：金隅这个项目打94折
奥北板块是北京开发较早的一个别墅区，有些别墅开发时间已有10多年，区域内有一定的别墅存量，是继中央别墅区之后的第二个热点区域。
昌平区的优惠楼盘是金隅上城郡，入市之后，一度被称为奥北别墅区最便宜的上车盘。
这个项目在昌平区北七家，北五环与六环之间，北亚花园东路50米。一期二期已经售罄，三期在顺销中。
现在在售的是叠拼和联排。据经纪人消息，这个项目现在折扣能在93到94折。
金隅上城郡效果图
叠拼在项目的外围区域，靠近马路可能会有噪音污染。地上四层分为上中下叠，--平米，总价--万。下叠带花园，边户的花园面积比较大。“这里的下叠住起来能有独栋的品质！”买了一期的业主这样表示。
大联排产品在整个项目的中间区域或者景观带边上。地上三层，面积也比较大，--平米，总价--0万。根据客户的付款方式和付款周期有不同的优惠。据售楼处人员介绍，下叠边户型花园小的不到万就能签下，花园大的优惠后不到1万。如果一周或者10天就能交清首付，可以向销售总监申请额外的折扣。
大联排的户型多，具体一户一价。面积差的也比较多，优惠后总价前后相差能到一两百万。
另外，这个项目本预计年3月交房，但是售楼处人员透露，实际上提前半年就可收房，也就是今年十月份前后。因为项目整体是三层到四层，工程进度比较快，部分楼栋已经开始做保温层施工。
昌平区除了金隅上城郡，还有一个刚需型产品也有优惠。
信达国子郡是纯商品房项目，位于昌平区北五环外沙河高教园，居住片区内，项目到地铁昌平线沙河高教园站距离1.5公里，正处于高效环抱的中心位置。
国子郡所在的沙河高教园区于1年正式启动筹建工作，是北京市市委、市政府确定的两个大学园区之一，包括中央财经大学、北京师范大学、北京邮电大学、外交学院、北京航空航天大学、中国矿业大学（北京）等多所大学已经进驻区域。
海淀需求外溢，其实最先享受到利好的是昌平回龙观，但是现在有一些追求生活品质和住宿环境的购房者开始逃离回龙观，现在的沙河高教园也起到了疏解的作用。
信达·国子郡定位刚需置业人群，均价4.5万。容积率2.5，预计年底交房。精装修，送智能家居、新风、净水、地暖。户型共四种，分别为79㎡两室两厅一卫、89㎡三室两厅一卫、㎡三室两厅两卫、㎡四室两厅两卫。加上赠送面积，得房率在80%左右。
信达·国子郡效果图
小二得到消息，信达·国子郡2号楼89平4层以下和顶层一口价万。项目分为三期，目前一期临近清盘，可选房源不多。
05尾声：买房需要“天时”
细心的朋友会发现，此次小二整理的优惠项目，万科占了两个。根据中房网数据显示，年房地产公司实力万科排名第一。
图片来源：网络
这么有实力的大品牌也打折？万科这两年在北京势头有所减弱，并没有什么大动作。
北京万科的项目，有一大半都是跟别家一起联合做的。甚至，有些楼盘权益股份只占百分之十几，案名都看不出来有万科参股。
比如大兴新开盘的熙悦宸著，从案名到策划再到销售，外人只知道这个网红项目是首开和龙湖联合拿地操盘的，其实该项目有20%的万科参股。
这位昔日的“老大哥”在北京市场越来越没有了分量，不知是真的买不起地，还是要专攻二线城市了呢？
北京的寸土寸金的地方，为什么还会有楼盘打折销售呢？小二咨询置业顾问后，总结出以下几种打折原因:
1.部分房源临街，居住体验不好。别墅项目打折的就是附带的花园比较小。
2.项目尾盘。因为预售证没有批下来，很多项目都会分几期开盘。
开发商为了漂亮的销售数据，给出折扣快速去化，这样下一期开盘也有很好的噱头，引起购房者注意。
3.楼层、户型不太好。部分项目都是顶层、底层、中间户在打折。采光好、面积大的边户开发商一般不会让利。
4.清退房源。改善型产品总价高，有些客户需要换房才能付齐价款。如果中间换房周期太久，就会被开发商清退。（其实，清退房源不一定质量不好，还有很大的捡漏机会。）
买一个好房，需要天时、地利、人和。小二这次整理的优惠楼盘包含北京五个区，网购需要等促销，买房也要赶好时机啊！