城市人口分布往往是影响城市房价格局的关键要素。根据北京年第七次人口普查数据显示：通州区实际常住人口规模已经达到万，一跃而成为北京常住人口规模最大的六大行政区之一。最为关键的是，通州还是北京过去十年常住人口流入最大的行政区：十年常住人口流入高达66万，平均每年大概有6-7万人流入通州。这种人口分布的格局变化，表面上看是北京城市规划的“非首都功能”疏解，真正的原因其实是城区房价快速上涨的推动。谁都想留在城区，但是已经买不起了城区了：在过去十年，北京城区房价的上涨幅度是郊区房价的2倍。正是这种房价的不均衡上涨格局，终于彻底改变了北京过去十年的人口分布格局：中心城区人口占比从65%降到50%，郊区人口占比从35%上涨到了50%。未来五年，郊区人口还会持续攀升，最终超过城区。尤其是东西城的核心区，常住人口已经从万下降到了万，人口净流出达到了35万左右，占到了城区人口流入的50%。未来北京东西城的人口规模还会再减20-30万，北京传统的城市核心已经开始“人口空心化”了。而通州区常住人口已经达到万，人口规模终于超越了东西城，一个北京新中心终于成型了。根据通州区“十四五规划”，年北京通州区的常住人口规模要控制在万以内，这个人口规模限制指标显然太低了。我们初步预判，年通州区的人口规模肯定将会达到万以上，年人口规模会突破万，每年至少会有10-15万人流入北京城市副中心。通州将会成为朝阳、海淀后，第三个人口破万的城区。五类人将会加速涌进通州副中心迎来“人口加速期”在过去十年，通州区的人口增长并不是最快的，在未来的5-10年，才是通州人口最大的加速期，因为有五类人将会加速涌进通州。第一类，北京市级机关第二批搬迁，带来大量的公务员群体。北京第一批机关单位搬迁已经带来了1.2万市级公务员，而第二批市级机关单位搬迁规模更大，预计将会再次带来超过3万人的规模。通州区合计将会拥有接近5万的市级公务员群体，这个时间锁定在年，同时随着市级机关单位的大规模搬迁，随之带来的服务业会高度繁荣，服务业人群也会随之迁入通州。我们初步评估，这部分搬迁会带来至少20-30万常住人口规模。第二类，环球影城即将开业，带来大量的就业人口。环球影城一期预计将会在7月左右开业，会直接带动通州就业人口大概在1.5-2万人，而间接带来的就业人口规模会在10万人左右。根据规划，环球影城一共将会分成三期，每期建成一个主题乐园，三期全部建成后，也将会带来30万人以上的就业规模。第三类，央企国企迎来入驻潮，预计带动就业岗位超过4万人。根据通州十四五规划，通州未来五年将会承接及新设立总部机构规模超过40家，按照每家人来估计，预计将会有4万人就业于通州。第四类，大学及中小学、医院等事业单位搬迁，会带动至少4-5万人口迁入通州。根据通州十四五规划，将会有6所学校建成及4所医院完成建设，保守估计也会带动4-5万人迁徙通州，中国人大通州校区就有1-2万的教职工规模会搬迁通州。第五类，城区的“安置居民”，也将会有规模的迁徙通州。通州这几年由于大拆大建，拆迁安置房供应量非常之庞大，这里面不仅有通州本地村民的安置房，同时也有城区拆迁及退租的安置房。所以城区的安置居民，在未来五年也会有规模的迁往通州，推动通州的常住人口规模增长。因此综合上看，未来五年通州区的人口规模增长将会进入加速期，五年内新增50-60万的人口不是问题，十年新增-万人口是可以期待的。如果通州放开“双限”政策，估计人口破万会加速。平方公里的“核心区”常住人口已经超载通州全区是平方公里，但最关键的就是要卡住“平方公里”的核心区，这里才是通州的“教育中心+金融中心+行政中心+医疗中心”。平方公里的核心区相当于再造第二个“东西城”，常住人口控制指标仅有万人口，面积大于东西城，但人口上限规模却远小于东西城。这意味北京城市副中心核心区的“人口空间”已经超载了，后面人口再涌进，将无房可住了。但通州人口真正的增长期还没有到来呢！这就代表着北京城市副中心的平方公里的核心区，将会迎来房价的明显上升期，大量的人口涌入会产生巨大的住房需求，但人口上限决定了这个地区的住房供应量很难满足需求的快速上升。而通州其他地区，除了亦庄台湖还凑合外，不管是轨道交通、生活配套、学区资源及产业效应，都远远不如核心区，甚至不如北三县的燕郊和潮白。未来五年，北京城市副中心核心区的房价要“起飞”！综上所述，我们认为通州的常住人口规模虽然是北京增长最快的片区，但其实通州人口增长的快速期还没有真正到来。-年才是通州人口增长的黄金阶段，预计五年将会猛涨50-60万人口，十年可能会猛增万以上的人口。在这种背景下，北京城市副中心平方公里的核心区其实早就已经“人满为患”了，但是其作为通州配套优势最强，轨道交通最牛，学区资源最集中的地区，一定会吸引更多的人口“蜂拥而至”。通州核心区的房价，恐怕摁都摁不住了，通州发展的不均衡性也越来越突出了，核心区“高度繁荣”，而周边地区“一片荒凉”，发展程度甚至还不如一河之隔的燕郊和潮白。在这种“不均衡”发展驱动下，通州核心区的房价恐怕会直追北京核心区。
