关于通州，之前聊过规划、发展与双限放宽，这次聊聊三个板块，运河核心区、老城区和宋庄。
01
最有潜力：运河核心区
运河核心区位于温榆河、通惠河、小中河、运潮减河、北运河五河交汇处，板块范围包含了运河商务区、运河三角洲这两个区域；具体指的是通燕高速以南、运通隧道以北、新华南路以东、东六环以西区域。
核心区被北运河分隔成河西与河东两个区域。
运河以西为城市副中心CBD，是承载中心城区商务功能疏解的重要载体，建成以金融创新、互联网产业、高端服务为重点的综合功能片区，集中承载服务京津冀协同发展的金融功能。
商务区共规划了约一千万平方米的产业承载空间，涵盖办公、商业、公寓、酒店等综合业态，新建住宅供应少。
运河以东基本为住宅区，新老小区都有，距离市政府行政办公区很近。
运河核心区是通州未来潜力最大的板块。
为什么？
1、地理位置方面，运河商务区位于世界上难得一见的五河交汇处，有面向国际的外向型发展战略。
2、功能方面，板块通过完善区域基础设施建设吸引新老企业入驻，从而实现承接中心城区功能和人口疏解的目标。目前板块内写字楼、综合体等建筑都在加紧建设中，全球或地区总部、知名企业总部、高端民营企业总部等总部型项目仍等待时机迁入。
3、规划建设方面，运河商务区立足城市副中心总体发展战略和功能定位要求，对标英国的“金丝雀码头”、上海陆家嘴等国际国内顶级中央商务区商业发展模式；
以金融和总部经济为主导，产业培育走向高精尖；加强与西城金融街、CBD对接合作，承接产业转移，又与其错位发展，积极推动金融创新业务板块落地；扩大利用外商投资，吸引有竞争力的民营企业和跨国公司地区总部，培育有创新活力的成长性总部。
4、交通配套方面，板块内副中心交通枢纽年前后完工后，将彻底突破时间和距离限制，极大提升区域活力，可实现15分钟直达首都机场，35分钟直达大兴机场。
在建的平谷线将会在核心区设置运河商务区站和副中心站，这将极大便利板块内居民出行，坐地铁到国贸的时间将大大缩短。
5、商业配套方面，板块将建设世界级商业中心。目前除了北投爱琴海购物公园已于年开业外，还将推出新光大大融城、远洋乐堤港、富力广场（目前部分已开业）、珠江合生汇、运河壹号五大商业综合体。
6、生态环境配套方面，板块内主要包含运河文化广场、大运河奥体公园、西海子公园、月亮河公园等。十四五期间，北京市政府将着力打造北运河景观生态林建设工程，实施绿化面积公顷，是除了建设国家级植物园外，园林绿化面积最大的工程。
要说劣势，那就是教育和医疗了。
教育方面，通州虽然与东西海无法相比，但学校及教学质量都有较大提升空间，运河核心区板块内配套的芙蓉小学、北京小学（通州分校）、运河中学、北京市第二中学（通州校区）教学质量目前已经位于通州区的前列水平，同时北京第二中学（通州校区）改扩建工程已提上日程。
医疗方面，医院医院。医院的话，只能共享其它板块资源。向北直线距离3公里左右是运河北扩区医院（通州院区），向西南直线距离5公里左右是通州老城区板块的北京医院（通州院区）。
运河核心区在功能上将充分承接中心城的行政、商务、商贸等功能，与CBD东扩相呼应，打造更高端的商务环境，是通州未来最有潜力的板块。
这种潜力从核心区新房房价上可见一斑：比如长期占据通州新房网签量榜首的金融街武夷府融御（小窝新房返现5-8万），以及位置更佳但户型较差的京贸国际城（小窝新房返现5-8万），成交价格在6.3-7万，基本属于通州房价最高段。
02
最成熟：老城区
通州进入大家视野的关键年份是在年。这一年，地铁八通线正式开通运营，通州区成为第一个通地铁的远郊区县，轨道交通给通州带来了新的发展机遇。八通线通州段沿途经过的八里桥、通州北苑、果园、九棵树、梨园等片区最先发展起来，这被统称为通州老城区板块。
时隔17年，最早于年开通的地铁八通线终于与1号线全线贯通运行，同时八通线也继续向东延长至环球影城站（可换乘7号线）。
通州老城区板块经过近20年的发展，轨道交通排列密集，各项配套设施发展完善，以文化旅游功能为主，依托环球度假区与公共交通站点等的部署，通过组团式建设模式，提升区域宜居程度。
老城区的配套有多完善？
在交通配套方面，广渠快速路、京通快速、京哈高速、京沈高速这四条公路，以及八通线、7号线的开通运营较好地提升了通州老城区板块与朝阳区的交通联系。同时板块内在建M22号线，远期仍规划有M、M、M号线、区域快线等，有助于形成“一环六横四纵”轨道交通格局。
在教育配套方面，目前通州老城区板块内的小学包括运河小学、第二实验小学通州分校、北京教育科学研究院通州第一实验小学、史家小学通州分校等，中学包括潞河中学、首都师范大学附属中学（通州校区）、北京市育才学校通州分校等。其中，潞河中学为市重点，在年北京市中学综合排名中列27名。
在医疗配套方面，老城区板块内仅医院——医院通州院区。医院的一期、二期工程已建设完毕并已开诊，拟建设三期大楼。
在商业娱乐配套方面，目前通州老城区板块的领展广场、贵友大厦、万达广场、国泰百货等，都是较为成型的大型商业，可以满足居民的日常生活需求。同时，新落位的环球影城和城市大道也提供了多元化娱乐购物体验。
虽然老城区配套成熟，也是目前通州人口最集中的区域，但也有劣势：
1、公园绿地匮乏，居民缺少家门口的休憩场所。
2、由于运河核心区北移，以及老城区的文化旅游功能定位，使得运河商务区的产业、人口红利不太可能直接作用于老城区。
3、老城区饱和度已经很高，发展相对会受到限制。
老城区配套成熟，近些年人口涌入增加，在疏解城区人口方面做出了很大成绩，但发展也趋于饱和。房地产的集中开发也意味着空间逐渐减少，通州核心区势必会向北转移。
而且，发展成熟在某一方面也意味着老旧，比如大量开发商都是在年左右涌入通州，基本都是在地铁沿线开发，这说明老城区的房子大多数都快20年楼龄了，次新房相对较少，选择不多。
当然，目前也有新房在售，比如国誉未来悦（小窝新房返现3-6万）、京贸国际公馆（小窝返3-5万）、碧桂园和世界（小窝返现3-5万）等，均价在5-6万/㎡。
03
最艺术：宋庄
宋庄是通州的艺术创意小镇，类似望京的，常年举办各类展览，还有余家网红餐厅/咖啡店/书店等等，要被打造成“文化硅谷”。
宋庄各种配套都在建设中，除了规划还是规划，目前看，商业、交通都还没有。
但是，因为是城市副中心外围第一圈层特色小镇，也可以承接到一部分利好：
1、文化资源丰富，是服务保障城市副中心的重要区域，同时区位靠近顺义、燕郊，是重要区域协同发展走廊。
2、温榆河贯穿宋庄板块，在两岸形成温润舒适的居住环境。
3、承接副中心优质配套，位医院已经正式营业，还有首医院通州院区、医院通州院区；北京第一实验学校及北京第一实验中学均将选址宋庄；宋庄公园、刘庄公园目前也已开放。
4、清华大学五道口金融学院用地选址潞苑，将迎来一大批尖端的金融人才要向通州汇聚。
宋庄是目前通州发展比较弱的板块，最大的劣势就是目前无地铁，公共交通差，但在文化、教育、医疗等方面也承接了一些利好。
新盘受