作者：BrookeDiDonato
本文内容分为上下两篇，上篇内容围绕台湖板块发展进程及价值梳理，下篇内容将对板块内项目进行简评。
本文力求客观，请放心阅读。
一、台湖板块发展进程
01
板块范围
台湖地区位于北京东南部，京哈高速以南，东六环以西，与朝阳区、亦庄经济开发区接壤。
“辽代时，此地的萧太后河南侧地势低洼，聚水成湖，名为台湖，湖边的村庄聚落也以之为名。辽统和十年（年），更名为望幸里。民国二年（年），望幸里改回原名台湖。”
根据年11月北京市政府批复的《亦庄新城规划（国土空间规划）（年－年）》中规定，亦庄新城总面积拓展为平方公里，台湖总部基地、光机电一体化基地、马驹桥镇区、物流基地、金桥科技产业基地和两块预留地块等区域被正式纳入亦庄经济开发区。
台湖地区属于通州区和亦庄协同发展板块。其东部归属通州，坐拥台湖镇政府及多个老工业园区；其西部归属于亦庄。自年7月6日起，台湖归属亦庄部分的不动产登记业务已经改到亦庄经开区办理。本文讨论的台湖板块特指台湖地区归属于亦庄经济开发区的部分，也是近年项目成交火热的区域。
图1:台湖板块范围
02
板块定位及发展进程
台湖区域为新兴发展区域，在《北京市城市副中心（通州区）国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，定位为将建设集演艺产业、文旅休闲产业为一体的文化型小城镇，重点发展主题旅游、演艺娱乐等产业。副中心纲要中对于台湖地区重点项目的规划设计很少，可以明确看出，台湖并不是副中心发展的核心区域。
图2：台湖演艺小镇
但在亦庄新城规划中，台湖西部区域定位为重点发展高端总部基地、光机电一体化基地等，台湖亦庄区域较台湖通州区域定位档次有明显提升。
在产业发展方面，台湖亦庄区域发展基本以电子信息产业为主，将整合台湖总部基地、光机电一体化基地等约40平方公里区域，吸引更多电子产业企业在此落户，为台湖板块带来产业和人口。另外，在板块内略微偏僻的区域也将进行未来产业前沿技术布局。循环经济产业园选址在凉水河和与京津铁路交汇处附近，占地约3平方公里，将建设再生水厂、再生资源综合利用中心等，探索前沿技术创新成果。
目前台湖板块（特指台湖亦庄区域）轨道交通、产业等各项配套正在加速落地中，因此近年土地热度也较高。台湖作为先规划后发展区域，城市界面和建筑面貌较好，板块内待开发土地较多，发展潜力较大。从年开始，万科、泰禾等众多知名开发商在此取地建设第一批商品房，早期泰禾拾景园的商品房成交价一度超过5万元/㎡，品质和价格都是较高水平。但是随着板块供应结构发生变化，近两年新增住宅类型转变以限竞房、共产房为主，未来板块内重点项目更是以公租房、安置房及其配套建设为主，建设总面积更是超万㎡。在这样大量的建设活动影响下，人口居住密度提升较快，板块未来可能将长期笼罩在刚需刚改的氛围中。
图3：纲要中住房重点建设项目
板块内存在新房数量多、市场竞争激烈、发展预期透支等问题，未来在没有其他利好影响的情况下，价格抬升难度可能较大。随着台湖板块纳入大亦庄范围，未来板块内新项目有望解除双限，客户池容量将明显增大，客户来源范围可能将由通州拓展至全市范围，对价格有一定巩固或提升作用。但是目前台湖地区限购政策只是针对经管委会认定的、在经开区和亦庄新城从业的人群可能将有所松动，且该政策也仍在申请中，并没有任何消息说要对全市客户放开双限。希望读者理智看待限购放开这个话题，房住不炒才是正道。
目前这种限购松动趋势，加之亦庄独立学区等利好政策影响，随着板块内近年各项目的陆续交房，人口和配套的逐步落位，板块未来还是存在一定想象空间。
03
板块配套发展
目前台湖板块内整体配套发展较慢，除了交通优势较强且基本实现外，其他类型生活配套属于规划在，但可能长久仍不可见状态。
交通配套方面，台湖的交通规划级别很高。三条地铁线、三条高速交错纵横，京津、京沪、京哈快速直达市区和外省市，亦庄线快速对接宋家庄枢纽站，规划的S6号线连接机场，在建的17号线直达国贸望京。便利的交通为区域快速发展奠定了基础，可以有效地承接城区外溢客户。
值得注意的是，地铁17号线建设分为三段，南段（十里河至嘉会湖）已经开通运营，北段（昌平未来科学城至望京西）和中段（十里河至望京西）预计年开通，交通利好的释放直到年才能彻底实现。
图4：台湖亦庄区域交通配套图
图5：17号线南段开通车站
教育配套方面，目前仍在完善中。图6中在亦庄十四五规划对教育配套的论述中，很重视台湖亦庄部分的教育布局。目前区域内已经建成景山学校通州校区，并且计划于年9月开始招生。但是景山学校通州校区的招生对象会优先于东城区安置房生源，在满足东城安置房生源后，才招收周边小区生源。
年1月，为了解决片区内优质教育资源不足的问题，经开区政府又签约了两所名校——北京市第八中学和北京小学。北京经开区社会事业局与西城区教育委员会已经签订合作办学备忘录，引入优质教育资源优先解决台马相关地区产业项目快速落地后亦庄新城产业人才子女入学缺口问题。参考景山学校通州校区的时间节点，建设工程自年底获发改委批复后，历经4年才开始对外招生，因此这两所学校可能仍需要较长时间才能够对外开始招生。校区建设时间也与学校的建设面积、疫情等多项因素相关，这项利好的预计实现时间不会太快。
图6：亦庄教育规划布局
商业配套方面，现状匮乏，未来可期。台湖板块内缺乏大型商业综合体，目前仅提供小型的商超、社区底商以及项目配套商街等满足日常的生活需求。但是控规显示未来有商业规划，同时亦庄十四五规划中提到台湖将建设为重点商业中心，可以期待后续的进展情况。
图7：亦庄商业规划布局
医疗资源配套方面，现状匮乏，未来情况不明朗。医院，客户多医院医院亦庄院区等，交通距离较远。台湖板块内有明确的综合医疗用地规划，医院品牌。板块与之前网传即医院也失之交臂，医院新址敲定在亦庄河西区而非台湖。因此，板块未来何时落位、配备何种级别的医疗配套仍静待观望。
以上就是通州、亦庄区域购房攻略
进阶的板块——台湖板块（上篇）的全部内容。对该板块内项目比较